Хорошо известно, что многие люди покупают квартиры в строящихся домах не для проживания, а в качестве инвестиции. Также не секрет, что девелоперы отлично об этом факте осведомлены и без зазрения совести пользуются, сопровождая каждое повышение цен бодрым комментарием в духе «за прошедшие месяцы наши покупатели (инвесторы) заработали столько-то». Математически вроде бы верно. Вот только сам тезис о том, что частник может продать квартиру за ту же сумму, что и первичный продавец, вызывает серьезные сомнения…
Голос единицы тоньше писка…
Рекламу называют двигателем торговли — и это не пустые слова. В бизнесе возможность громко заявить о себе часто равносильна возможности продать свой товар намного дороже. На рынке недвижимости дела обстоят так же. Потенциал компаний огромен — они дают имиджевую рекламу в прессе, присутствуют на билбордах и перетяжках на улицах, арендуют стенды на тематических выставках. Что способен противопоставить частный продавец? «Можно дать рекламу: в печатных изданиях, в Интернете — на сайтах,в социальных сетях, — перечисляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. — Некоторые расклеивают объявления «Продам квартиру в вашем районе». Однако, добавляет эксперт, в любом случае шквала звонков ожидать не стоит…
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, приводит контрдовод: застройщик рекламирует собственный объект, а частное лицо, продающее там же квартиру, таким образом, пользуется результатами чужого труда. «Конкурировать с девелопером в плане рекламы частнику не приходится, — отмечает эксперт. — Напротив, с этой точки зрения застройщик превращается в союзника: в результате маркетинговой кампании имя жилого комплекса оказывается у всех на слуху, достаточно указать название объекта и дать ссылку на сайт девелопера». Мысль изящная, но, пожалуй, все-таки немного фантастическая. Обнаружив предложение на сайте застройщика, среднестатистический покупатель у этого застройщика, скорее всего, квартиру и возьмет…
Безопасность. Или хотя бы иллюзия
Еще одно соображение не в пользу частного продавца. Известно, что рынок недвижимости воспринимается многими людьми как место опасное, где запросто можно лишиться и квартиры, и денег. Соответствующие истории даже искать особенно не надо, они чуть ли не ежедневно появляются в СМИ. Что сделает в таких обстоятельствах обычный покупатель? Скорее всего, пойдет в солидную компанию, имя которой хорошо известно. «Крупная структура вызывает больше доверия», — объясняет такое решение Д. Таганов. И хотя размеры компании — далеко не всегда гарантия надежности, с основным тезисом нельзя не согласиться: организация, работающая на рынке много лет, имеющая какие-то дипломы-сертификаты, — это вернее, чем непонятный «дядя Вася». Не говоря уже о том, что среди знакомых можно найти людей, когда-то имевших дело с данной фирмой. А вот человека, покупавшего квартиру именно у этого частника, придется искать долго…
Уровень сервиса
Есть еще один пункт, по которому частник вчистую проигрывает компании. Речь идет о возможности оказания различных сопутствующих услуг. «В отличие от крупного игрока физическое лицо многого сделать не сможет. Например, не проведет полную юридическую экспертизу проекта, не проверит документы на соответствие действующим правовым и юридическим нормам», — перечисляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, продолжает эксперт, как правило, фирмы предлагают различные варианты оплаты. Застройщики и работающие с ними риелторы аккредитуют новые проекты в большом количестве банков-партнеров, что позволяет покупателю воспользоваться ипотекой. Многие продавцы первички имеют и собственные схемы рассрочек. Реализующее квартиру физическое лицо подобные условия, скорее всего, не предложит.
Еще одно соображение. В ходе сделки у покупателя могут возникнуть различные вопросы — по законам, налогам, прочим аспектам. «Владелец квартиры должен быть готов рассказать не только про метраж и расположение дома, — говорит Ирина Мамонтова, начальник отдела новостроек «Московского агентства недвижимости». — Важно уметь проконсультировать покупателя и по таким моментам, как юридические нюансы договора, технология регистрации, техническое состояние коммуникаций и многое другое». И даже если частник окажется столь разносторонним специалистом (и юристом, и инженером-строителем, и еще бог знает кем), покупатель может об этом не знать. Ему опять же проще пойти в крупную фирму.
Это обойдется папаше Дорсету в лишние пятьсот долларов
Разумеется, у всех этих проблем есть решение. Правда, оно не очень приятное, поскольку сводится к тому, что придется поделиться деньгами. Один из вариантов — нанять риелтора. Еще звучала рекомендация обратиться в компанию, продающую данный объект, — то есть ту, у которой сам продавец когда-то покупал квартиру. Тут, безусловно, есть плюсы — фирма ведет имиджевую рекламу жилого комплекса, ее менеджеры прекрасно знают все его преимущества. Но есть и минус — причем довольно серьезный. Дело в том, что со своим предложением продавец сразу же становится конкурентом. И продвигать девелопер будет в первую очередь собственные объекты, а сторонний — не осетрина, полежит.
Альтернативное решение — попытаться сделать все самостоятельно, компенсируя «недостатки» более низкой ценой. По поводу дисконта эксперты сошлись на том, что он должен быть существенным, но не чрезмерным. Если от стоимости 8 млн руб. сбросить 100 тыс., покупатель посчитает столь смехотворную выгоду не стоящей рисков. С другой стороны, слишком значительная скидка (к примеру, 30%), скорее, вызовет подозрения, что здесь что-то нечисто. «Сбрасывать цену на полновесные 30% имеет смысл только в том случае, если объект превратился в долгострой, и на рынке об это известно», — отмечает А. Зиминский. Нормальный же размер — в пределах 5-10%.
…Инвестирование в недвижимость — дело хорошее. Однако, затевая подобное мероприятие, следует помнить, что денежные потоки будут «округляться», причем всегда не в вашу пользу. Так что некий запас на люфт просто необходим. И не следует поддаваться на призывы базарных зазывал, уверяющих, что с увеличением цены у них автоматически вырастают деньги в кармане у вас.