До появления Закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ) одной из главных проблем первичного рынка недвижимости были двойные продажи. Однако и сегодня девелоперы вполне могут нажиться на квартире не единожды. Например, заключив предварительный договор купли-продажи или провернув махинацию при переуступке прав дольщика.
Трудный случай
По словам адвоката МКА «Клишин и партнеры» Виталия Богомолова, до 2005 г. ни Гражданский кодекс РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт не выделяли наиболее распространенный тип договора на рынке недвижимости - договор долевого участия (ДДУ). Поэтому для привлечения средств граждан застройщики использовали всевозможные иные схемы - договор долевого финансирования, договор о совместной деятельности и т.д. В соответствии с ними, превратившись в кооператора или пайщика, человек становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по сооружению дома и нес все связанные со строительной деятельностью риски. В итоге многие регионы России буквально захлестнула волна афер.
Особая сложность заключалась в том, что в отличие от недостроя двойные продажи не предполагают помощи пострадавшим со стороны государства. Это классическая мошенническая схема, которая скорее относится к уголовной практике, а следовательно, не входит в компетенцию властей. «Мэр Москвы и главы регионов не единожды давали понять, что достраивать жилье, а тем более возмещать убытки никто не намерен, даже при наличии решения суда о признании таких сделок недействительными, а частных инвесторов - потерпевшими по уголовным делам, возбужденным в отношении руководства строительных компаний», - говорит юрист МКА «Николаев и партнеры» Тамилла Сакварелидзе. По ее словам, к ней несколько раз обращались обманутые дольщики со случаями двойных продаж, однако, учитывая сложившуюся на тот момент судебную практику, помочь им было крайне затруднительно.
Разрубить узел
В корне ситуацию изменил 214-ФЗ, в соответствии с которым дольщик квалифицируется как покупатель или заказчик услуг, а не инвестор, следовательно, девелопер является продавцом. Основное отличие ДДУ заключается в том, что он подлежит обязательной государственной регистрации - незарегистрированный договор не имеет юридической силы и считается не заключенным. Кроме того, в нем должны быть указаны срок передачи жилья частному инвестору, цена договора, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок на объект. Кроме того, в порядке, установленном Гражданским кодексом, по ДДУ допускается уступка участником долевого строительства прав требований к девелоперу (также подлежит госрегистрации). Таким образом, закон вместе с некоторыми положениями нового Градостроительного кодекса РФ были призваны предотвратить двойные-тройные продажи. Во избежание подобных случаев дольщика, который собрался продать квартиру до завершения дома, обязуют согласовать это решение с застройщиком, поскольку последний отвечает за конечную регистрацию прав собственности на жилье и поэтому ведет учет покупателей. Чаще всего, по словам экспертов, получение согласия девелопера предусматривается договором купли-продажи. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион и не допускает возможности оформлять несколько договоров на один объект.
Однако опасности все равно сохранились. В частности, многие стройки начинались еще до издания нового нормативного акта, а его положения распространяются только на сделки по тем объектам, разрешения на возведение которых получены после 1 апреля 2005 г. Помимо того, 214-ФЗ можно обойти, в частности, заключив так называемые альтернативные договоры. «Сегодня наблюдается огромное количество двойных продаж по предварительным договорам, поскольку зафиксировать количество реализованного по ним жилья невозможно. Более того, очень часто продажами первички занимаются строительные или инвестиционные компании, вообще не имеющие таких полномочий. Это прямые мошеннические схемы. В моей практике двойные продажи всплывают почти еженедельно», - говорит ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. Дело в том, что предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, то есть не избавляет дольщика от вероятных рисков. То есть застройщик может подписать неограниченное количество предварительных договоров и, соответственно, принять под них средства сразу от нескольких инвесторов.
«214-ФЗ разработан именно для защиты интересов покупателей на этапе строительства объекта и в целом достаточно полно выполняет свои функции. Сегодня на московском рынке недвижимости не существует острой проблемы обманутых дольщиков. Большая часть добросовестных девелоперов разобралась с вопросом двойных продаж. Подобные ситуации скорее являются исключением из правил», - говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. Однако, по его словам, основная проблема, фигурирующая в судебной практике, возникает не в ходе взаимодействия покупателя и застройщика, а на этапе переуступки права требования, то есть когда инвестор перепродает недвижимость на этапе строительства. «С такими вещами могут столкнуться физические лица, которые выходят из проекта до его окончания, а также те, кто покупает жилье не по договору долевого участия, а, например, на основе предварительного договора», - добавляет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Быть начеку
По словам директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, случаи двойных продаж сейчас достаточно редки и обычно встречаются у мелких компаний, испытывающих проблемы с финансированием: «Начинающие застройщики часто реализуют жилье, не только не имея опыта, но и не дожидаясь получения всей разрешительной документации. В этом случае нередко возникают недоразумения, связанные с распределением площадей, - какая часть подлежит коммерческой реализации, а какая уйдет государству по инвестиционному контракту. В итоге объект может быть продан дважды». Более того, по словам Е. Скоморовского, зачастую это происходит не по злому умыслу, а исключительно из-за недостаточной компетенции девелопера. В итоге, говорит эксперт, по истечении срока действия заключенного несколько лет назад инвестконтракта власти не могут истребовать принадлежащие городу площади: «По разным причинам, в том числе из-за фактических ошибок в документах, оказывается, что девелопер продал причитающиеся городу квадратные метры частным лицам. Что при этом делать - неясно, инвестконтракт стоит незакрытым, а следовательно, покупатели не в состоянии оформить право собственности». Волынка порой длится годами, и, по сути, возможности повлиять на девелопера у города нет.
В целом эксперты полагают, что ситуация изменилась к лучшему. «Обычно крупные компании работают в соответствии с 214-ФЗ. В отличие от предварительного договора, который подразумевает, что основной договор с покупателем будет заключен позже, соблюдение 214-ФЗ является определенной гарантией от двойных продаж», - говорит Ю. Гутман. По его словам, ИНКОМ контролирует, чтобы оплата жилья перечислялась на счет застройщика после регистрации договора - при этом двойные продажи практически исключены. Заместитель руководителя юридического департамента «Сити - XXI век» Василий Шарапов рекомендует обязательно включать в контракт условие, согласно которому оплата осуществляется только после регистрации в Росреестре. Это гарантирует покупателю защиту его законных интересов даже при двойной продаже. «Перед подписанием договора с застройщиком частный инвестор может запросить сведения из Росреестра и выяснить, обременена квартира правами другого лица или нет», - объясняет эксперт. По его словам, даже если девелопер подпишет два соглашения на один объект, при их регистрации в Росреестре факт двойной продажи станет очевиден. При этом, исходя из сложившейся судебной практики, застройщик не вправе до регистрации сделки получать средства граждан. Таким образом, риски частных инвесторов существенно уменьшились, главное - все внимательно проверить.