Многие жители стараются приобретать квартиры в доме, который находится еще на «бумаге» или только-только начинает строиться. Это, с одной стороны плюс, но другой стороны, может быть и минусом. Плюс в том, что квартира, купленная на этапе разработки дома, обойдется её владельцу гораздо дешевле, нежели после застройки дома.
А минус заключается в том, что это исключительно (ведь деньги немалые) серьезный риск, ведь стройку дома могут заморозить. Кстати таких примеров очень много. А для того, чтобы не попасть в эту, крайне неприятную ситуацию, необходима информация, которую не очень-то легко добыть. По этому поводу могут конкретно высказаться и участники рынка недвижимости, и профессиональные андеррайтеры.
Документы и факты
Естественно, в первую очередь надо обратить внимание на опыт и размер строительной компании. Но даже такие серьезные показатели не будут для покупателей «железной» гарантией, ведь им неизвестно, что происходит внутри известной компании в данный момент.
По словам Романа Строилова, являющегося директором департамента частного кредитования (компания «Penny Lane Realty»). «Строительство иногда замораживалось очень известными компаниями, а продолжалось (даже очень успешно) никому не известными малоизвестными».
Он говорит, что в Подмосковье имеется огромное количество застройщиков, завоевавших отличную репутацию, и которым люди доверяют. Однако имя таких застройщиков в Москве никому не известно, поэтому отвергать неизвестного застройщика сразу и бесповоротно тоже не стоит. То же самое можно сказать и о региональных строительных компаниях. Кроме того, у известного застройщика должен быть свой сайт, а на нем проектная декларация.
А вот Анжела Кузьмина, являющаяся коммерческим директором УК «Уникор», советует вначале ознакомиться с юридическими документами застройщика. Особое внимание надо обратить на то, что имеет ли право застройщик на жилищное строительство в том месте, где вы планируете купить жилье.
А показатель благонадежности застройщика, это ведение строительства в соответствии с федеральным законом (ФЗ) №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Это означает очень серьезные гарантии покупателю, и прозрачность строительной компании перед проверяющими органами и своими клиентами. Василий Шарапов, занимающий пост заместителя руководителя юридического департамента (компания «Сити-XXI век») говорит, что всю свою документацию застройщик обязан предоставить для ознакомления любому лицу. Да и финансовая устойчивость таких компаний регулируется Правительством РФ.
А вот мнение Григория Алтухова, занимающего должность советника президента (корпорация «Лидер»): О работе застройщика можно судить, по отзывам тех людей, которые уже покупали у них квартиры. Имеются многочисленные форумы в Интернете, где люди делятся своим опытом и жалобами. Так что добросовестность застройщика можно узнать и до вложения денег.
Читайте между строк
Дмитрий Таганов, являющийся руководителем аналитического центра (корпорация «Инком») считает, что в подавляющем случае остановка строительства происходит из-за недостачи финансов, поэтому самой надежной компанией следует считать ту, у которой есть собственные средства на постройку дома.
Роман Строилов замечает, что редко какая строительная компания предоставит перед клиентом всю полную информацию, так как он не является органом контроля.
Однако, по словам Василия Шарапова, иногда компания просто вынуждена стать прозрачной. Например, нужны инвестиции, а любой инвестор, естественно, должен ознакомиться с документами.
Идеальной компанией считается та, которая провела IPO. Если застройщик сотрудничает с банками, то это тоже плюс, потому что банк поможет достроить объект. Еще один плюс это Государственные гарантии.
Информация информации рознь
Но информацию из СМИ не стоит путать с пиар-публикациями.
Григорий Алтухов заявил, что именно компании с большей пиар-активностью и подвели своих инвесторов в период кризиса. Помогло только своевременное вмешательство государства.
Как отмечает Роман Строилов, если сайт компании постоянно обновляется, и там имеется полная информации о самой компании, это говорит о её комфортном финансовом состоянии.
А, по словам Анжелы Кузьминой, за определенную плату можно также получить всю нужную информацию о делах застройщика.
Используйте профи
Борис Шаронов, являющийся директором департамента рисков НСКА, рассказал, что экспертиза строительной компании должна проводиться по 3 направлениям:
- это всесторонний анализ документов застройщика;
- оценка финансового состояния застройщика;
- анализ различных косвенных факторов, которые могут оказывать влияние на строительство, например, наличие офисов продаж, своей МТБ, и так далее.
Это называется андеррайтинг, однако простому человеку провести такое невероятно сложно, если вообще возможно. Но можно заглянуть в страховую компанию и сказать, что, мол, хотите застраховать покупку квартиры.
Крупные компании, скорее всего не согласятся, а вот средние и мелкие могут согласиться, и проведут анализ вместо клиента, которому правда, придется немного раскошелиться, заплатив примерно 2000 рублей. Но, наверное, лучше потерять 2000 рублей вначале, а потом быть уверенным до конца, чем сохранить 2000 рублей, а потом потерять десятки тысяч долларов.
Правда, по мнению Бориса Шаронова, даже если строительная компания отказывает клиенту в страховании, это не означает, что проект обречен на неудачу, и связываться с таким застройщиком не стоит. Возможно, данная строительная компания просто применяет какую-то определенную схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.