Большинство новостроек, возводимых в настоящий момент, можно классифицировать по трем основным критериям: тип дома (кирпич, кирпич-монолит, улучшенная панель, таунхаус, коттедж); ценовая категория (эконом-; бизнес-; премиум-классы; клубный эксклюзив) и местоположение (точечная, массовая и пригородная застройка; коттеджные поселки).
Итак, дома-новостройки условно можно разделить на пять групп.
«Чистый» кирпич
Полностью кирпичные здания являются, безусловно, самыми удобными и комфортными, однако в настоящий момент они возводятся только в сегменте индивидуального жилья (коттеджи), а в многоэтажном строительстве не применяются по причине высокой себестоимости. Исключением являются только многоквартирные дома в небольших городах районного масштаба, где используются местные стройматериалы, а также «клубный эксклюзив» в центре Москвы, Петербурга, Киева и столиц федеральных округов. Однако доля кирпича в общей площади вводимых в эксплуатацию зданий ничтожно, для Московского региона она составляет менее 2%. Правда, к этой категории можно отнести дома (в основном индивидуальные), стены которых выполнены из пеноблоков и снаружи обложены кирпичом, однако по этой технологии возводятся в основном коттеджи и таунхаусы.
Кирпич-монолит
Здания с монолитным каркасом с каждым годом составляют все большую долю нового строительства (в Москве — 66% от общих площадей, в Петербурге — 49%, в Подмосковье — 39%). К тому же себестоимость таковых приближается к «улучшенной панели» при несравненно более высоких потребительских качествах и привлекательности по своим объемно-планировочным решениям к внешнему виду. Так что будущее, безусловно, за «кирпичом-монолитом».
Технология строительства подобных домов примерно такова: после устройства предусмотренного проектом фундамента (в большинстве случаев в него интегрирован подземный гараж-стоянка) на площадку завозится и устанавливается опалубка для стен, колонн и перекрытий (стационарная, подъемная или подъемно-переставная). Одновременно с этим организуется растворный узел по изготовлению бетона со специальными температурными и быстроотвердевающими добавками, который укладывается в опалубку, трамбуется и укрепляется (связывается) арматурой. Таким образом возводится «монолитный» каркас дома (колонны, балки и перекрытия), а ограждающие конструкции (наружные фасады) выполняются преимущественно из кирпича, правда, в отдельных случаях для удешевления проекта используются пеноблоки или даже декоративные панели. Подобная конструкция здания имеет ряд существенных преимуществ перед крупнопанельной:
- во-первых, в квартирах возможны свободные планировки (несущими конструкциями являются не внутренние стены, а колонны);
- во-вторых, монолитно-каркасные дома возводятся более широким шагом несущих конструкций (15-20 м по сравнению с 6—12 в «панели»), что делает квартиры более просторными;
- в-третьих, кирпично-монолитные здания более экологичны и теплоустойчивы (за счет бесщелевой конструкции стен, большей глубины помещений, применения качественных стройматериалов).
Кроме того, большинство таких домов строится по индивидуальному проекту (самые удачные из них применяются повторно), а также используются для «точечной» застройки. Безусловно, «кирпич-монолит» превосходит «улучшенную панель» по большинству показателей, за ис-ключением, к сожалению, цены: как и относительной (одного квадратного метра), так и абсолютной (за счет большей площади квартир).
Улучшенная панель
Конечно, среди потенциальных покупателей новостроек наибольшей популярностью пользуются панельные дома (на жаргоне риэлтеров — «типовушки», однако количество площадок, выделяемых под них, постоянно сокращается, и для точечной застройки «типовая панель» уже практически не используется.
Индустриальное домостроение, в основе которого всегда были панельные дома, ведется в нашей стране уже около 50 лет, и начиналось оно с «хрущевок» сносимых серий (подробнее см. Приложение 2 к нашей книге). Сегодня ситуация совершенно иная, и среди риэлтеров даже появился термин «улучшенная панель» — это дома усовершенствованных серий с весьма приемлемыми потребительскими качествами (кухни 10—15 м2, комнаты с эркерами, несколько балконов или лоджий, гостевые санузлы, гардеробные и т.д.). Условно основные типы панельных домов можно классифицировать на три группы:
модернизированные советские
К ним относятся здания серий П-44М (Т; МТ); П-46М, ИП- 46С; П-55М; П-ЗМ (7/23); КОПЭ-Парус и ряд других. В их основе — хорошо зарекомендовавшие себя «советские дома», подвергшиеся, однако, существенной перепланировке «в лучшую сторону». Строительная себестоимость этих серий самая низкая, технология их производства домостроительными комбинатами (ДСК) отработана, объемы ввода в эксплуатацию весьма велики.
экспериментальные и новые «московские»
Эти здания серий ГМС; БМС;ПД-1; -3; -4; П-155, «Колос», «Призма», «Бекерон» и ряд других по своим потребительским качествам несколько превосходят «модернизированные», так как они проектировались в 90-е годы уже с учетом реалий коммерческой застройки. Однако их себестоимость несколько выше, поэтому пока в эксплуатацию таких домов вводится меньше.
«подмосковные» и «военные»
Такое название здания этой весьма обширной группы (П- 111 (М); С-222; И-1723, 1724; И-2076; М-121; В-2000; 2002; НС-1; МЭС-84; РД-90 и ряд других) получили из-за того, что их выпускают подмосковные ДСК и ведомственные предприятия Минобороны. За счет этого указанные серии имеют самую низкую себестоимость строительства. Однако возводятся они преимущественно в Подмосковье и регионах России (в столицу их, фигурально выражаясь, «не пускают»). По своим потребительским качествам эти дома немного уступают «модернизированным» и «московским», однако также пользуются устойчивым спросом (и у застройщиков, заказывающих соответствующие комплекты на
ДСК, и у не избалованных комфортом «областных» потребителей).
О достоинствах и недостатках панельных домов говорилось выше, однако эта технология еще не исчерпала себя, хотя количество «типовушек» медленно, но неуклонно сокращается (их доля в Москве была 33% от общих площадей, в Петербурге — 42%, в Подмосковье — 55%). Однако типовые здания улучшенных проектов будут строить еще не одно десятилетие.
Таунхаусы
Таунхаус — объект жилищного строительства, представляющий собой полностью или частично сблокированный с аналогичными 2—3-этажный индивидуальный жилой дом с небольшим (1,5—4 сотки) земельным участком, своего рода компромисс между городской квартирой и загородным коттеджем, который построен на территории охраняемого поселка с хорошей инфраструктурой (дорога с твердым покрытием, городские коммуникации, живописное и удобное местоположение и т.д.).
Приобретателями подобного жилья являются в основном представители среднего класса, у которых есть уже квартира в городе (возможно, и не одна), однако на покупку (строительство) основательного загородного дома (коттеджа) средств нет.
Строительная себестоимость возведения поселка таунхаусов в общем-то невелика, однако инвестиционная составляющая проекта, включающая расходы на перевод и оформление земельного участка, подведение коммуникаций, рекламу, согласования и взятки повышают первоначальную цифру в 2,2—2,5 раза. Сами здания, имеющие 2-3 уровня, включая мансарду и технический этаж с гаражом, строят в основном из пеноблоков, снаружи ведется отделка кирпичом или штукатуркой, участки огораживаются низкими декоративными заборами, на территории поселка организуются элементы рекреационной (зелень, спортплощадки, водоемы) и социальной (медпункт, магазин, детский городок) инфраструктуры. Таким образом, таунхаус является своеобразным компромиссом между городской квартирой и загородным домом.
Загородные дома (коттеджи)
В 90-е годы комфортабельное жилье за городом строили и покупали в основном «новые русские», выбиравшие смесь «французского с нижегородским» — аляповатые рыцарские замки по 800- 1500 м2 за высокими кирпичными заборами, но зачастую «в чистом поле» или на территории существующих сельских или дачных поселений. Однако за десять лет изменились и дома премиум-класса, и их приобретатели — нынешние обеспеченные люди предпочитают селиться на территории благоустроенных коттеджных поселков с полной инфраструктурой, характерной для современного элитного городского жилья.
Краткий анализ основных типов жилых домов показывает, что лучшие перспективы, как потребительские, так и инвестиционные, имеют монолитно-кирпичные многоквартирные дома и таун-хаусы в поселках с полноценной инфраструктурой. Но для приобретения этих объектов надо стать представителем верхнего среднего класса, т.е. обладать уровнем дохода минимум 2—3 тыс. $ на члена семьи.