Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников
рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

  1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).
  2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственнопромышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).
  3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
  4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).
  5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

  1. Застроенные земельные участки.
  2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.
  3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

  1. Доходная недвижимость.
  2. Условно доходная недвижимость.
  3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

  1. Уникальные объекты.
  2. Редкие объекты.
  3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

  1. Активные рынки недвижимости.
  2. Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

  1. Незастроенные земельные участки.
  2. Готовые объекты.
  3. Не завершенные строительством объекты.
  4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.