Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости

Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)

Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости)

Технические и прочие документы.

• Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).
• Экспликация объекта недвижимости.
• Поэтажный план объекта недвижимости.
• Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.
• Бизнес-план развития объекта недвижимости.
• Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.

Общая информация

Общеэкономические источники.

• Эксперт РА, AK&M, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы).
• Компании АТОН, ТройкаДиалог (обзоры рынка капитала).
• Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.
• Региональные печатные издания (бывает очень полезная информация).
• Генеральные планы развития регионов, городов.
  

Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

• " Российской Гильдии Риэлторов;
• " Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;
• " Российского Общества Оценщиков;
• " Виртуального клуба риэлторов;
• " Виртуального клуба оценщиков;
• " Центра анализа рынков недвижимости;
• " Информационного портала «Русская недвижимость»;
• " P.R.E.S. — профессионального сервера недвижимости;
• " Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника;
• " Объединенного российского сервера недвижимости;
• " RE:VIEW Недвижимость (интернет-дайджест о рынке недвижимости).
• Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWay.

Обзоры управляющих компаний:

• " NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);
  
• " ANGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Anghevelt-Research);
  
• " COLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости);
  
• " PENNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижимости).
  

Информационная база оценки недвижимости затратным подходом

Оценка недвижимости с составлением сметы.

• СНиПы (строительные нормы и правила).
  
• ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).
  
• СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).
  
• ПВРы (показатели стоимости на виды работ).
  
• Проекты и сметы отраслевых институтов.
  

В итоге получается: Локальные сметы — Объектные сметы — Сметы на монтаж оборудования — Сводный сметный расчет.

Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости.

• УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.
  
• УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года.
  
• УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года.
  
• УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года.
  
• ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года.
  
• ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена стоимость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г.
  
• Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема — 1 куб. м. В ценах 1997 г.

Индексы стоимости строительства:

• 1969 г.1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. №94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства».
  
• 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) — текущий момент: Сборники Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).

Расчет физического износа.

• Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение.
  
• Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании).
  
• Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).

Оценка земельного участка.

• Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.
  
• Данные кадастровой оценки земельных участков — нормативная цена земли (Земельный кадастр).
  
• База данных бюллетеня RWay.
  

Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом

Данные о совершившихся сделках.

• Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлторы намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам).
  
• Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ «РЕФОРМА», региональные информационные бюллетени).
  

Предложения на продажу.

• Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОММЦБН.
  
• Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.
  
• Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay.
  
• База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).
  

Собственные базы данных оценщика.

При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости актуальны примерно полгода.

Информационная база оценки недвижимости доходным подходом

Информация для расчета арендной ставки.

• Базы данных риэлторских агентств RENTEK, МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОММЦБН.
  
• Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER.
  
• Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды.
  
• Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay.
  
• База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).
  

Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки.

• Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.
  

Информация для расчета эксплуатационных издержек.

• Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.
  
• Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).
  
• Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).
  

Информация для построения коэффициента капитализации.

• Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов.
  
• Данные информационных агентств AK&M, Финмаркет, РосБизнесКонсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам.
  
• Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.

С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева

Из книги: ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ