Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют
понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный
эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические
и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

• приватизации;
• передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
  
• использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
• продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
  
• переуступке долговых обязательств;
• передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
  
• возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на логооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

• купле-продаже объектов недвижимости;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  
• дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
  
• ликвидации объектов недвижимости;
  
• сдаче недвижимости в аренду;
  
• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
  
• страховании объектов недвижимости;
  
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
  
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
  
• и др.
  

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком.
Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента.
Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность
земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных
земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками
земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.