Виды оцениваемой стоимости недвижимости
В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.
Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную
сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.
Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка
затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.
Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.
Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отношение к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.
Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.
Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.
Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость —
это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях
конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.
В соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценки недвижимости Фонда оценки, расчет рыночной стоимости должен базироваться на таких пунктах, как:
- подлежащие оценке имущественные права;
- реальная дата оценочного заключения;
- конкретный объект оценки.
«Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при
соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и
информированно, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния».
В данном определении подразумевается заключение сделки в конкретный срок, а также переход прав собственности от продавца к
покупателю при следующих условиях:
- покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
- обе стороны хорошо информированы или имеют достаточный объем сведений и действуют в достижении цели, которая, по их мнению, наилучшим образом обеспечивает их интересы;
- приемлемое время отводится для выставления объекта к продаже в условиях открытого рынка;
- платежи осуществляются в денежном выражении или в показателях финансирования, сравнимых с ними;
- цена отражает обычное представление о стоимости данной недвижимости, которая продается без влияния на нее специального или созданного финансирования, или уступок по сделке, предоставляемых кемлибо, кто имеет к ней отношение.