По мнению международных консультантов, сегмент рынка торговых центров проходит последовательно несколько стадий развития, на протяжении которых комплексы одного поколения сменяются следующим.
Центры первого поколения — крытые торговые объекты площадью до 30 тыс. м2 с одной управляющей компанией, формат и торговый профиль которых определяются коммерческой специализацией большинства размещенных в здании арендаторов.
Центры второго поколения — одно или несколько рядом стоящих, но не соединенных проходами зданий с общей площадью до 50 тыс. м2 и больше, наземной частью в 2—3 этажа, парковкой на нижних уровнях, развлекательной частью, торговой галереей с десятками марок и брендов, несколькими якорными арендаторами.Центры третьего поколения, которые иногда называют гибридами, объединяют на одной огромной территории разные форматы — ритейл-парки, моллы, развлекательные центры.
По структуре управления и использования для торговых центров более характерна следующая модель девелопмента. Их строительство осуществляется крупными компаниями, сетями, в которых собственником или специально созданным оператором (управляющей компанией) площади сдаются в аренду в соответствии с концепцией комплекса — магазинам, ресторанам, кинотеатрам, развлекательным организациям и т.д. Концепция представляет единую, тщательно обоснованную с учетом основных характеристик объекта недвижимости стратегию его возведения и продвижения — от вы-бора участка и маркетинговых исследований до планировки лестниц внутри здания и рекламной кампании. Для этих целей к сектору торговой недвижимости более применима классификация современных форматов ритейл-торговли.
По своему формату — ассортименту предлагаемых арендаторами товаров и услуг — торговые центры могут быть узкоформатными и многоформатными (широкоформатными). Узкоформатные комплексы предполагают размещение продавцов, специализирующихся в одной категории (группе), например торговле бытовой техникой или продаже продуктов питания. Таким образом, они ориентированы на четкий сегмент потребителей, в значительной степени определившихся с покупкой необходимого им товара (услуги).
Многоформатные комплексы более универсальны и предусматривают наличие широкого коммерческого ассортимента — от продовольствия и одежды до парфюмерии и садовой техники. Кроме того, их концепция может включать больший в сравнении с узкоспециализированными магазинами спектр дополнительных услуг — кафе и рестораны, кинотеатр, игровые зоны. Они в первую очередь рассчитаны на высокое число посетителей, их продолжительное пребывание за счет комфорта обслуживания и, следовательно, своеобразный перекрестный обмен клиентами между продавцами — арендаторами торговых центров, обеспечивающий объемы продаж.
Уровень посещаемости, измеряемый в среднегодовом количестве покупателей, — также важный аспект организации функционирования торговых центров. Чем больше торговая площадь, тем более высокая посещаемость должна быть заложена при проектировании и строительстве комплекса и достигнута в период его использования. Соответствующим образом оценивается инфраструктура — достаточность парковочных зон на стоянке и в подземном гараже, приемлемая ширина торговых коридоров, размещение информационных табло и автоматизированных справочных, установка систем видеонаблюдения и контроля доступа на территорию и в здание.
Отметим, что месторасположение и формат торговых комплексов в немалой степени определяются целевыми сегментами покупателей. Например, в узкоформатном центре первого и второго поколения целесообразно предусмотреть продажу товаров эксклюзивного распределения: предметов роскоши, дорогой одежды, ювелирных изделий, не предполагающих большого количества покупателей. Напротив, в широкоформатных центрах с высокой посещаемостью и проходимостью более рационально предоставление площадей продавцам товаров и услуг массового потребления: продукты питания, одежда, обувь, кухонная бытовая техника, спорттовары и т.д., в том числе с широким ассортиментом.
Для посетителей многофункциональных торгово-развлекательных центров интерес представляет не только процесс совершения покупок, но и дополнительные услуги: кино, кафе, игра в боулинг и т.д. Востребованность такого формата и его комплексности обслуживания определяется традиционно значительной удаленностью — покупатели тратят на поездку, посещение и покупки значительное время (полдня или порой весь выходной день), вследствие чего стремятся к разнообразию своего досуга. Большие обороты продаж при широком ассортименте позволяют арендаторам гипермаркетов и моллов применять гибкую линейку цен, а за счет лояльной ценовой политики они успешно конкурируют с более дорогими супермаркетами и торговыми центрами.