Классификацию складской недвижимости целесообразно проводить в соответствии с мировой практикой на основе структуризации основных технико-эксплуатационных качеств, нормирования их наличия и значения. При этом первоочередные определяющие класс параметры — это совокупность характеристик типа и планировки здания: его высота и форма, использованные строительные материалы, расположения колонн, расстояние между пролетами.
Ключевым критерием является этажность, например, объекты классов A+, А и B+ могут быть только одноэтажными, поскольку в многоэтажных складах значительная часть, примерно до 20% объема, приходится на лифты и лестницы, что сокращает полезную площадь.
Аналогичным образом классность зависит от колонн и шага между ними ~ высокая частота (шаг менее 9 м) и невысокая допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять разгрузочно-погрузочную технику. Следовательно, одноэтажные здания нерациональны под низкокачественные склады из-за высокой стоимости занимаемых земельных участков и низкой плотности застройки.
Отметим влияние на категорию склада его транспортной доступности - расположения относительно транспортных магистралей, присутствие и качество подъездных путей, а также железнодорожной ветки. Для высококлассных складов (класса А и В) обязательна полная обеспеченность инженерно-коммунальными коммуникациями, оптико-волоконной и телекоммуникационной связью, системами управления температурно-влажностным режимом, помещениями вспомогательной инфраструктуры.
Высота потолков должна составлять от 6—10 м для класса В и свыше 10 м для класса А для возможной установки стеллажного оборудования.
Для качественных складов международного уровня важно соответствие требованиям профессионального менеджмента — внедрение централизованного складского учета, круглосуточная охрана, организация внутрискладской логистики. Такая система управления должна решать задачи совершенствования функционирования склада в части:
- оптимизации структуры, количества и загрузки технологического оборудования;
- разработки стратегии и тактики сдачи в аренду складских мощностей;
- максимального использования вместимости склада и рост оборачиваемости запасов;
- комплексной автоматизации бизнес-процессов складской логистики.
Наряду с международной классификацией в управлении складами целесообразно выделение их основных видов, которые в большей степени отражают их конкурентные преимущества в непосредственном рыночном окружении с учетом предпочтений клиентов, возможностей конкурентов.
Специализация в функциональной логистике склада определяет структуру возможных для хранения в нем товарно-материальных ценностей, а также наи6олее вероятные целевые сегменты корпоративных клиентов. Склады снабжения, как правило, специализируются на сырье, комплектующих и другой продукции производственного назначения, вследствие чего в своей деятельности ориентируются на промышленные предприятия. С точки зрения особенностей переработки грузопотоков они разделяются на следующие виды:
- склады сырья и материалов (в том числе в жидком или сыпучем состоянии) перерабатывают однородные грузы, поступающие большими пар-тиями, интенсивными ритмичными поставками, а также обладающие постоянной оборачиваемостью;
- склады продукции производственного назначения — для работы с тарными и штучными грузами большой массы относительно однородной номенклатуры и значительными объемами переработки — вследствие чего характеризуются высоким уровнем механизации и автоматизации складских операций.
Склады промышленной логистики участвуют в оптимизации снабжения производства, хранении запасов незавершенной продукции, приборов и инструментов, запчастей и т.д. Они используются для отгрузки с постоянной периодичностью материалов с относительно невысоким сроком хранения, что позволяет с минимальными временными и финансовыми затратами механизировать технологию грузопереработки. Вследствие этого, в зависимости от производственного процесса компании-арендатора такого склада, дополнительным фактором, определяющим выбор помещений, является уровень его технической оснащенности.
Объекты логистики распределения специализируются в первую очередь на организации непрерывного движения товарных потоков из сферы производства в сферу потребления. Основная их особенность — технические и технологические возможности преобразования производственного ассортимента в торговый — для бесперебойного обеспечения оптовых и розничных сетей продаж. Например, склады оптовой торговли товаров широкого потребления должны позволять концентрировать запасы большой номенклатуры и неравномерной оборачиваемости, в том числе иногда сезонного спроса, которые также могут распределяться различными партиями. Склады, ориентированные на розничную торговлю, применяются для хранений больших партий товара, чтобы постоянно поддерживать в магазинах нужный ассортимент. Реализация с них, как правило, осуществляется более часто и мелкими партиями, к тому же такие склады относительно малы по площади и вместимости, вследствие чего на них рациональнее применять механизированную обработку груза с ручной комплектацией заказа, поскольку практически всегда сначала происходит расформирование поступающей на склад грузовой единицы (поддона, контейнера).
По обслуживанию участников логистических сетей выделим склады обслуживания транспортных предприятий, предназначенные для временного складирования ожидающих последующей экспедиции материальных ценностей. К данному виду относятся складские объекты железнодорожных станций, грузовые терминалы автотранспорта, морских и речных портов, воздушного транспорта. По характеру выполняемых операций грузопереработки эти склады относятся к транзитно-перевалочным, период нахождения в них грузов сведен к минимуму в целях эффективного использования и своевременной перевалки груза с одного вида транспорта (транспортного средства) на другой. Грузы поступают и отправляются крупными партиями, при этом поступающая грузовая единица на складе не расформировывается.
По уровню и направлению технического оснащения объекты складской недвижимости разделяются на следующие виды:
- частично механизированные склады с применением средств малой механизации (ручных и гидравлических тележек, вручную и т.д.);
- механизированные склады, в которых большая часть операций осуществляется с помощью средств механизации (напольного безрельсового транспорта в закрытых помещениях, бензиновыми, газовыми и дизельными автопогрузчиками, мостовыми и козловыми кранами — на открытых площадках);
- автоматизированные склады, где ряд операций (транспортировка, складирование) выполняется с помощью автоматизированных средств (стеллажных кранов-штабелеров, робокаров и т.п.), а остальные — с применением различных средств механизации;
- автоматические склады характеризуются выполнением всех работ по складированию, сортировке грузов с помощью автоматизированных технических средств.
В современных условиях все большее развитие и распространение полутает грузовой терминал (терминальный комплекс, логистический парк): специальный комплекс нескольких складских сооружений, персонала, единой территории и инфраструктуры, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных для выполнения приема, погрузки-разгрузки, хранения, сортировки, переработки грузов, а также коммерческо-информационного сопровождения грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Являясь важным звеном товаропроводящих сетей, они представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения — универсальные либо специализированные.
Универсальные терминалы — группа складов с дистрибутивным центром, на которых производятся сбор, завоз, развоз, грузопереработка (в основном мелких отправок), хранение грузов и иные логистические операции. Они предполагают наличие железнодорожных подъездных путей, площадки для стоянки автопоездов и контейнеров, а также специализированного оборудования для обработки тяжеловесных и длинномерных грузов и т.д. В соответствии со сложившейся мировой классификацией универсальный логистический терминал относится к классу А, имеет административное помещение, склады сортировки мелких отправок и длительного хранения, международных перевозок с таможенным досмотром и переработки скоропортящихся грузов, комнаты отдыха водителей.
Специализированные терминалы предназначены для транспортно-логистического обслуживания определенного вида (ассортимента) грузов, например скоропортящихся продовольственных и медицинских товаров, бумаги и т.п. Специализация таких складов позволяет сконцентрироваться на удовлетворении требований строго целевой группы клиентов и тем самым снизить соответствующие эксплуатационные и производственные затраты. К минимально необходимому набору технологических процессов терминальной транспортировки относятся:
- завоз грузов на терминал и их развоз с терминала;
- грузопереработка на производственно-складских площадках терминала;
- линейная перевозка партий между терминалами отправления и назначения.
В.В. Иванов, О.К. Хан
Из книги: УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ