В настоящий момент в крупных городах России и европейской части СНГ фактически сформировались два рынка жилья: вторичный, на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Причем это направление с каждым годом набирает обороты, ведь хозяйствующие субъекты (инвесторы и строители) достигают при грамотном ведении дела рентабельности на уровне 40—60%, что по нынешним временам весьма неплохо.
При взаимодействии организации, предлагающей квартиры, коттеджи или таунхаусы на первичном рынке (а это может быть и инвестор строительства, и заказчик-застройщик, и фирма-взаимозачетник, и риэлтерское агентство), с потенциальным покупателем (соинвестором, дольщиком, пайщиком, вкладчиком), в ход часто идут различные схемы и приемы получения с клиента дополнительных денежных сумм, не предусмотренных предварительными договоренностями между сторонами. Кроме того, на практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч. 4 УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктивное правопреемство своей организации (ст. 195—197 УК), незаконно распорядиться полученными с клиентов и других участников инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК). Именно о таких противозаконных схемах (откровенно криминальных, явно невыгодных покупателю или направленных на выдаивание денег с последнего) и пойдет речь ниже.
В настоящем разделе мы попытаемся рассмотреть самые рас-пространенные из схем, которые организуются не совсем добросовестными компаниями-застройщиками, лжекооперативами или риэлтерскими агентствами против потенциальных приобретателей объектов (квартир, таунхаусов, коттеджей) на первичном рынке. Со временем часть из указанных способов обмана, безусловно, утратит свою актуальность, однако творческая мысль «Бендеров от строительства» тоже развивается — вместо грубых и наглых схем, за которые в большинстве случаев можно сесть на «черную скамью» подсудимых, будут изобретаться и внедряться «честные способы отъема денег у населения», не связанные с привлечением к уголовной ответственности.
Схемы обмана приобретателей, рассматриваемые в этой главе, условно можно разбить на три группы: во-первых, откровенное мошенничество, когда покупатели в конечном итоге не получают ни квартиры, ни денег (или им возвращают жалкие крохи); во-вторых, заведомо неприемлемые, часто кабальные условия приобретения жилья (клиент под воздействием психологических уловок застройщиков подписывает договор на крайне невыгодных для себя условиях); в-третьих, «подъем пассажира на бабло», т.е. истребование, часто на вполне законных основаниях, дополнительных денежных сумм, не предусмотренных первоначальными договоренностями между сторонами. Давайте разберем эти схемы более подробно.
Бегство с деньгами клиентов
Указанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в середине и конце 90-х годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали «воздухом». Однако после введения с 01.04.2005 г. в действие федеральных законов № 214-ФЗ1 и № 215-ФЗ2 собирать таким образом деньги с клиентов стало значительно сложнее. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), а также распространяют в Интернете и подают в профильные СМИ объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.
Конечно, в среднем через 2—3 недели деятельность лжеконторы попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице — одного из отделов УБЭП ГУВД г. Москвы), однако у аферистов есть «предварительная договоренность» с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего милицейского «лампасника». Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5—2 месяца «оборотни» сообщают фармазонам, что «пора рвать когти». Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают милиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного «со стороны» лица — гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ.
Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны — ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке, а также требует расчет только в наличной форме!
Искусственное лжебанкротство
В соответствии с Законом РФ «О банкротстве»1 под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья — подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхау- сов или коттеджей, а также потребительского кооператива предоставить жилье своим пайщикам. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.
На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего потребительские кооперативы (ПИК, КПКГ, ЖНК) и коммандитные товарищества. Формально указанные действия попадают под ст. 195—197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно — в «черной» российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации, например, с предшествующей реорганизацией в форме разделения. Изучение и анализ подобных схем являются предметом специальных исследований.
Жилищные пирамиды
Давайте рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников («неофитов») не станет меньше, чем «стариков», с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы «дела», естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты «покидают» своих клиентов, т.е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками «жилищной пирамиды», которая, естественно, рано или поздно развалится, являются:
отсутствие точного адреса и параметров приобретаемого жилья
В большинстве случаев клиенту предлагаются либо «накопительные» схемы (предложение вносить деньги небольшими частями), либо отсрочку в предоставлении жилья (например, 30% от рыночной стоимости квартиры вносится сразу, и «пирамида» якобы подбирает вариант в течение 1—3 месяцев). При этом доверчивый вкладчик не имеет точных данных по предлагаемой квартире (ему сообщают только общие параметры: ориентировочную цену и площадь, номер дома или корпуса и т.д.).
низкий процент при покупке в рассрочку
Основным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3—5% годовых в СКВ) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке деньги под такие проценты? Правильно, только с граждан, вступивших в пирамиду ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под 12—15% СКВ в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. долл. и более).
гарантии быстрых «сроков заселения»
Далее та организация, которая «честно» работает по классической кооперативной накопительной схеме (вступление — накопление — ожидание подбора — выдача займа — вселение — возврат займа — оформление в собственность) в принципе не может гарантировать своим пайщикам дату заселения, будь то неделя, месяц или год — этот срок зависит в первую очередь от числа вновь завербованных участников, и добросовестный кооператив может только зафиксировать дату начала ожидания подбора варианта — например, месяц с момента внесения 50% от рыночной стоимости жилья. Так что никаких сроков заселения, в первую очередь быстрых, в принципе быть не может — это один из явных признаков пирамиды!
ограничение и ущемление прав пайщиков
При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем «теряется»), вносить всевозможные «членские взносы» и в дальнейшем. Естественно, «пирамидостроители» стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает «кооперативу» оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 30% от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 1—2 месяца, рассрочка 3-5% годовых на 10—15 лет. Конечно, организаторы пирамиды так делать не станут — уважительные причины всегда найдутся.
Многократная продажа объекта
В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры — к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2—3-м этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть, придомовую автостоянку или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними «предварительные договора», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 200-300 $ с квадратного метра), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше — предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».
В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью государственной регистрации таких договоров в соответствии с Законом 214-ФЗ), однако в большинстве мелких контор и кооперативах «курилка» пока жив.