Капитализация и хозяйственные споры
Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией — реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-накопительными и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и та- унхаусы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться, и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди «де-факто» вселяются в свои квартиры, а «де-юре» оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут). Также используется и другая схема, называемая обычно «искусственный хозяйственный спор». После того как заказчик- застройщик получил деньги с клиентов и обязан предоставить последним жилье, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т.е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, «обманутые» контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) аресто- иываются, и строительство прекращается на неопределенный Срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица (подробнее об этом — ниже).
Уклонение от обязательств по цепочке
При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недо-бросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно «вывести» денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в черной российской бизнес-практике название «цепочка»: во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию »Рога и копыта», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет фирмы «Лабеан» (прочтите ее название справа налево), V которой с «Рогами и копытами» есть соответствующий агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Нее указанные действия руководства «Рогов и копыт» приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.
Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов
Первое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание акта Приемочной комиссии, который «де-юре» подтверждает окончание строительства («де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе — срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически — и жить); третье — время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2008 г., что подразумевает, что объект будет принят Приемочной комиссией не позднее 31 марта 2008 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как раз к началу нового учебного года, будут готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность.
Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного парамошу откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании ? Приходите, сами будете рассказывать!» На конец 2007 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно- разрешительная документация — 1—1,5 года; само строительство: панельный дом — 8—10 месяцев, кирпично-монолитный — 1 — 1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) — 3—6 месяцев; оформление документов — 0,5—2,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на год-два, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).
Невыгодные условия оплаты
К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Давайте остановимся на этих вопросах подробнее.
выяснение реквизитов компании
В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (сравните его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также банковские реквизиты (имейте в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках).
валюта и вид оплаты
Рассчитываться наличными долларами (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для кли- снта. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 2% от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета — наличными рублями в кассу или на счет фирмы и соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками компании — они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункте выгодным курсом). Естественно, все расчеты должны ве-стись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 S/м2 Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1%, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м2).
Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить н рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор).
платеж через дочернюю или ассоциированную компанию
На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента — ведь соответствующий дочерний «Инвест» или вышеупомянутый «Лабеан» может исчезнуть неизвестно куда.
проплата официальной суммы и «боковика»
Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 1000 $/м2), но при том представитель компании предлагает оплатить 800 $/м2 официально, по договору, а оставшуюся сумму — в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 800 $/м2 на счет «Рогов и Копыт», а 200 $/м2 — оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить).
Возможен также вариант «страховика», т.е. фиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться — это простая, ничем не обеспеченная бумажка.