Немотивированное повышение цены
Обычно в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту (об экспертизе подобных соглашений у нас пойдет речь в разделе 3.4) указывается фиксированная стоимость 1 кв. м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. В случае, если фирма предоставляет рассрочку платежа, то определяется либо график оплаты (например, 50% по цене 1000 $/м в момент подписания договора, 25% по 1020 $/м не позднее 01.04.2007 г., 25% по 1030 $/м не позднее 01.08.2007 г.), либо определенная процентная ставка (например, 1,5% в месяц с оставшейся суммы). Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается, в отдельных случаях значительно, в пределах 250— 300 $/м, повышать стоимость квадратного метра. Обычно это делается не с целью извлечь дополнительную прибыль, ибо такие дей-ствия всегда наносят ущерб репутации компании, а в результате неправильных расчетов «экономики» проекта или существенного ухудшения конъюнктуры рынка. Для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор», о которых речь пойдет ниже.
Чтобы в дальнейшем избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев (2-3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год, а тем более через два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 1100 $/м2 со сдачей через полгода, во втором же — по 1000 $/м2 через год. Желающие сэкономить должны иметьв виду: все равно придется заплатить по 1100 $/м2, только Вы будете лишних шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.
Беспроцентные кредиты у населения
При реализации рассматриваемой схемы организация-застройщик (чаще всего кооператив или коммандита) привлекают средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаусов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т.е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства. Таким образом, организация-застройщик не берет для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а «работает» (полностью или частично) на деньгах своих клиентов. Кроме того, часто используется схема, получившая у специалистов название «аффилированный взаимозачет»: при крупной компании- застройщике создается дочерняя фирма, с которой подписывается подрядный договор (который, естественно, никто исполнять не собирается). Под «выполняемые» объемы работ застройщик резервирует «дочке» квартиры, которые та (самостоятельно или через риэлтеров) продает. В дальнейшем выясняется, что подрядчик не выполнил своих обязательств перед заказчиком по «основному» хозяйственному договору, и, стало быть, права требования «взаимозачетных» квартир, которые были проданы, таким образом, недействительны. Застройщик высылает обманутым гражданам уведомление с предложением получить свои обесцененные денежки назад, а квартиры продаются второй раз, теперь уже через уполномоченных от «головной» компании.
Ограничение законных прав клиентов
Согласно ст. 382-390 ТК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауса, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения (или согласования, что то же самое) компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 800 $/м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома Госкомиссии, решил перепродать жилье за 1600 $/м, т.е. получить 100% от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обраще-нии в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор оплатит разницу между первоначальной (800 $/м) и нынешней (строители не стали заниматься откровенным грабежом и обозначили ее как 1200 $/м) стоимостью квадратного метра.
Также много нарушений прав клиентов встречается в коммандитных товариществах и жилищных кооперативах: в первых сразу, формально в соответствии с законом, устанавливается двухступенчатая структура: наряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность (организаторы, руководство и их подставные), в компанию входят вкладчики (коммандинисты), не принимающие участия в управлении товариществом и имеющие право только принести свои деньги. В ЖК и других потребительских кооперативах дело обстоит немного по-иному: формально все члены кооператива равноправны, однако при приеме обычно оговаривается, что пайщик приобретает право голоса только после полной уплаты взноса (что, естественно, противоречит Закону № 215-ФЗ о накопительных кооперативах).
Теоретически в ЖНК (точно так же, как и в ТСЖ, ЖСК, ДСК, I СК, садовом товариществе и т.д.) можно устроить «революцию», i c. переизбрать на общем собрании (конференции) правление, ревизионную комиссию, назначить новых бухгалтера и коменданта, однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков»: большинство пайщиков до окончания с гроительства не знают друг друга вообще.
Дополнительные поборы с клиентов
Все без исключения компании — участники инвестиционного процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих клиентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести дополнительные суммы, которые не входят в оговоренную сторонами стоимость квадратного метра (например, 1000 $/м2). Случай повышения цен под обстоятельства «форс-мажор», о котором шла речь выше, мы здесь рассматривать не будем, так как этим злоупотребляет далеко не каждая риэлтерская и девелоперская фирма, а остановимся на тех статьях расходов, которые потенциальным клиентам нужно учитывать, особенно если деньги на покупку квартиры — действительно последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повышает стоимость метра на 6— 8%, т.е. в нашем примере Вы заплатите не 1000 $/м2 (точнее говоря, 990, о которых кричит реклама), а 1060-1080. Итак, на какие дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их величину еще до подписания договора?
замеры площади БТИ
В тексте договора обычно указывается и оплачивается ориенти-ровочная (строительная) площадь объекта, однако после возведения здания она обычно оказывается меньше (в среднем на 1—3%). Недобросовестные компании обычно устанавливают нижний предел (2-3%) расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Например, Вы заплатили за 100 кв. м, однако фактически, в результате замеров бюро Ростехинвентаризации (БТИ) площадь квартиры оказалась 98,02 кв. м, и компенсацию разницы никто не вернет. На практике встречается и другой случай: после замеров площадь составила якобы 103,14 кв. м, и застройщик требует, если порог расхождения 2—3% не был установлен или был превышен, доплатить за лишний метраж. Если Вы не поленитесь самостоятельно тщательно измерить все помещения своей квартиры, то цифры могут оказаться не те (например, 102,22 м), что заявлены техником БТИ (последний, естественно, получает из дополнительно внесенных клиентами денег свой небольшой процент). Кроме того, некоторые застройщики пытаются включить в общую площадь жилья летние помещения (балконы, лоджии, эксплуатируемую кровлю), что с 01.03.2005 г., согласно ст. 15 ЖК РФ, не допускается.
оплата нотариального оформления и регистрации
Как уже говорилось выше, оформление договоров купли-продажи или передачи квартир в новостройках не требуют нотариального оформления, и взимание нотариусом платы за техническую работу (0,5—1% от стоимости, указанной в договоре) с клиента — явное нарушение закона! Единственно, за что требуется заплатить — это заверение нескольких видов документов, необходимых для госрегистрации, однако стоят такие действия смехо-творно мало — 800—1000 руб. с квартиры.
Также с покупателя жилья иногда требуют деньги за учетную регистрацию инвестиционного договора. Во-первых, такая на сегодняшний день обязательной не является (хотя желательна для клиента), во-вторых, плата за нее тоже невелика — 500—1000 рублей.
Естественно, оплачивается и государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ — на момент написания настоящей книги она составляет 500 руб. за регистрацию сделки.
оплата перевода денег через банк
Как уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет компании, реквизиты которого указаны в договоре. При этом банк, где расположен счет, не должен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы. Однако на практике, особенно при расчете в СКВ (долларами или евро), а также по безналу, с Вас могут потребовать дополнительную комиссию, доходящую иногда до 2% от величины платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долл., надо перевести по безналу 102 тыс.), илисумммув рублях по явно невыгодному курсу: ЦБ + 1—2%.
оплата коммунальных платежей
Очень часто квартплату начинают начислять с даты принятия объекта Госкомиссией, а также компания-застройщик требует оплатить услуги некоего ЧОП «за охрану дома и территории». Такие поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с муниципальной эксплуатационной организацией (ДЕЗ, РЭУ, ЖЭК) или регистрации на объекте ТСЖ — товарищества собственников жилья. Именно с этого момента (а не с принятия дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед.
обязательство вступить в ТСЖ
Иногда в тексте договора сказано, что клиент берет на себя обязательство вступить после окончания строительства в создаваемое для управления объектом (многоквартирным домом) Товарищество собственников жилья (при этом подразумевается оплата, помимо «коммуналки», вступительных и членских взносов, правда, небольших). Такое положение договора незаконно — в соответствии со ст. 143 ЖК РФ участие жильцов в ТСЖ — их право, а не обязанность, и на величину квартплаты подобное «членство» не влияет.
оплата посреднических услуг по оформлению документов
Иногда компания навязывает клиенту свои платные услуги по оформлению комплекта документов в собственность, причем по явно кабальным ценам, доходящим до 2% от стоимости квартиры, таунхауса или коттеджа (в Москве, например, все необходимые действия можно выполнить за 700—1000 $ и 6—10 месяцев). Такое положение договора явно противоречит Закону РФ «О защите прав потребителей», однако застройщик имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого оформл ения, и при назначении общей стоимости работ в пределах 1500-2000 $ все-таки, как показала практика, лучше восполь-зоваться такими явно навязанными услугами, а не искать счастья (или правды) на стороне.
В настоящем разделе авторы попытались рассмотреть и систематизировать основные явные или скрытые схемы обмана приобретателей нового жилья, начиная с откровенно мошеннических и заканчивая относительно честными. Далее у нас пойдет речь о том, как выбрать и проверить строительную (девелоперскую) компанию, которая хотя и использует указанные методы, но делает это все-таки в рамках закона и не выходит за пределы разумного.