A+ A A-

Классы и форматы офисной недвижимости

Содержание материала

Классификация объектов офисной недвижимости. Рассмотрим прежде всего преимущества и возможности, недостатки и ограничения использования международной и локальной структуризации офисной недвижимости. В мировой практике офисные здания и помещения делятся на классы А, В и С которые присваиваются в зависимости от значений тех параметров и характеристик, которые сопоставимы на различных географических рынках — регионов, стран. Соответственно следование стандартам международной классификации позволяет проводить сравнительный анализ относительной конкурентоспособности управляемых объектов на международном уровне.

Однако управление недвижимостью — это в значительной степени локальный бизнес, привязанный к конкретному местонахождению управляемого объекта. Факторы, имеющие большое влияние на мировых рынках, могут быть не столь значимы на рынке недвижимости в определенной части света. Например, критерии локальной классификации во многом определяются уровнем развития соответствующей территории — страны, области, города и т.д. В таком случае ориентация на региональные особенности в первую очередь обеспечивает возможность проанализировать и оценить состояние и перспективы управления недвижимостью в условиях непосредственною рыночного окружения — архитектурные, планировочные, эксплуатационные характеристики объектов конкурентов, предпочтения конкретных арендаторов и покупателей офисов и т.д.

Следовательно, при разработке классификации офисов целесообразно сочетание международных подходов к структуризации объектов и тех критериев — характеристик и параметров, которые отражают потребности и ожидания клиентов на местном рынке недвижимости. Эго позволит всесторонне решать задачи маркетингового мониторинга и проводить исследовании с наименьшими затратами на сбор и обработку необходимой информации. Дополнительно к этому такая структуризации офисной недвижимости, учитывающей как мировые, так и местные особенности, может быть основой для установления широкого диапазона пересмотра ставок и цены купли-продажи, например, в привязке к изменениям внешнего и внутреннего рынка объектов соответствующего класса.

Отметим, на одном региональном рынке одновременно могут присутствовать несколько классификаций. Например, в Москве в 2003 т. были разработаны и выведены две: стандарты классификации офисных здании Московского исследовательского форума (МИФ), объединяющего ведущие компании Cottiers International Jones Lang LaSalle. Noble Gibbora & CB Richard Ellis, Stilex & Riabitkobylko [1121], а также Экономическая классификация офисных зданий (ЭКОЗ}, созданная компанией ABN Realty.

Согласно указанной классификации МИФ, офисное здание класса А должно было соответствовать установленному минимуму, отвечающему любым 16 из 20 стандартных критериев, иди превышать его, офисное здание класса В — не менее 10, а здание класса С— не менее 8, Особенность ЭКОЗ заключается в том, что она предполагает для здания класса А наличие 16 обязательных характеристик — таких, как наличие системы центрального кондиционирования, подземного паркинга, управляющей компании и оптиковолоконной связи. Таким образом, если офисный объект не будет соответствовать этим 4 критериям, но будет иметь 16 оставшихся характеристик, то по классификации МИФ здание все-таки будет причислено к категории А. Еще одним важным отличием являлось то, что по стандартам МИФ претендующий на класс А объект мог находиться и за пределами города, а в ЭКОЗ — направление и расстояние от центра города строго регламентированы.