Форматы офисной недвижимости. Все объекты офисной недвижимости можно также разделить по форматам: офисные центры, бизнес-парки и особняки. Выделение и применение форматов позволяет структурировать, оценить и наиболее эффективно использовать особенности месторасположения зданий, их возможности позиционирования, а также предпочтения текущих и потенциальных клиентов и т.д.
Основная особенность офисных центров (бизнес-центров) — их нахождение в бизнес-зонах города. В условиях высокого спроса на помещения данного формата их создание, эксплуатация и развитие могут планироваться как в уже сформировавшемся районе, так и являться основой для формирования новой деловой зоны. При реализации проекта строительства и продвижения офисного центра, как основы нового или части перспективного для развития бизнес-инфраструктуры, необходимо провести анализ его соответствия (наличия) именно ключевым критериям месторасположения: крупная транспортная артерия города, незначительная удаленность от деловых и центральных частей города и т.д.
Бизнес-парки представляют собой единые комплексы малоэтажных зданий за чертой города, но недалеко от транспортных магистралей. Важное преимущество их расположения — меньшая стоимость земли, а значит, и возможность покупки (аренды) помещений высокого качества по ценам (ставкам) ниже, чем на аналогичные площади в традиционных деловых зонах. Клиенты бизнес-парков — это в первую очередь те компании, бизнес которых (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.д.) не требует пребывания в престижном центре города. Наряду с этим существует понятие «технопарк» — комплекс объектов коммерческой недвижимости, ориентированный на технологические предприятия. В нем, кроме офисов, предусматривается наличие жилых зданий для проживания сотрудников компаний-арендаторов, гостиниц» парковок, промышленных площадей, на которых можно разместить соответствующие специализаций технопарка производственные мощности.
Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере использовать стремление покупателей и арендаторов к персональным офисным объектам и реализации в них своей корпоративной индивидуализации. Клиенты могут занять отдельное небольшое здание, разместить на нем свой логотип, оформить в едином своем корпоративном стиле, что невозможно в офис-центрах, где расположены различные компании и ни у одной из них нет преимущественных прав на общие площади и фасад. В этой связи целесообразно применение стратегии фокусирования на потребностях клиентов — отраслевых профилях, наиболее перспективных с точки зрения финансовых возможностей и платежеспособности.
Особняк — наиболее элитный формат офисов, Как правило, это небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 м2, с высотой не более 5 этажей, расположенное в историческом районе и выполненное в архитектурных традициях прошлых столетий. Например, в современной России как офисные комплексы широко используются и приносят доход исторически ценные здания, которые до Октябрьской революции были жилыми домами.
В основном рынок особняков как сегмент офисной недвижимости очень мал и специфичен, является рынком «покупателя», поскольку объекты особ-някового фонда рассматриваются в первую очередь в качестве корпаративных резиденций крупных компаний. Проекты их строительства и реконструкции осуществляются под конкретного клиента вследствие относительно высоких капитальных затрат, обусловленных действующим законодательством в сфере охраны памятников истории и архитектуры, ог-раничением строительства площадок в центральной части города.
В.В. Иванов, О.К. Хан
Из книги: УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ