Классификация объектов офисной недвижимости. Рассмотрим прежде всего преимущества и возможности, недостатки и ограничения использования международной и локальной структуризации офисной недвижимости. В мировой практике офисные здания и помещения делятся на классы А, В и С которые присваиваются в зависимости от значений тех параметров и характеристик, которые сопоставимы на различных географических рынках — регионов, стран. Соответственно следование стандартам международной классификации позволяет проводить сравнительный анализ относительной конкурентоспособности управляемых объектов на международном уровне.
Однако управление недвижимостью — это в значительной степени локальный бизнес, привязанный к конкретному местонахождению управляемого объекта. Факторы, имеющие большое влияние на мировых рынках, могут быть не столь значимы на рынке недвижимости в определенной части света. Например, критерии локальной классификации во многом определяются уровнем развития соответствующей территории — страны, области, города и т.д. В таком случае ориентация на региональные особенности в первую очередь обеспечивает возможность проанализировать и оценить состояние и перспективы управления недвижимостью в условиях непосредственною рыночного окружения — архитектурные, планировочные, эксплуатационные характеристики объектов конкурентов, предпочтения конкретных арендаторов и покупателей офисов и т.д.Следовательно, при разработке классификации офисов целесообразно сочетание международных подходов к структуризации объектов и тех критериев — характеристик и параметров, которые отражают потребности и ожидания клиентов на местном рынке недвижимости. Эго позволит всесторонне решать задачи маркетингового мониторинга и проводить исследовании с наименьшими затратами на сбор и обработку необходимой информации. Дополнительно к этому такая структуризации офисной недвижимости, учитывающей как мировые, так и местные особенности, может быть основой для установления широкого диапазона пересмотра ставок и цены купли-продажи, например, в привязке к изменениям внешнего и внутреннего рынка объектов соответствующего класса.
Отметим, на одном региональном рынке одновременно могут присутствовать несколько классификаций. Например, в Москве в 2003 т. были разработаны и выведены две: стандарты классификации офисных здании Московского исследовательского форума (МИФ), объединяющего ведущие компании Cottiers International Jones Lang LaSalle. Noble Gibbora & CB Richard Ellis, Stilex & Riabitkobylko [1121], а также Экономическая классификация офисных зданий (ЭКОЗ}, созданная компанией ABN Realty.
Согласно указанной классификации МИФ, офисное здание класса А должно было соответствовать установленному минимуму, отвечающему любым 16 из 20 стандартных критериев, иди превышать его, офисное здание класса В — не менее 10, а здание класса С— не менее 8, Особенность ЭКОЗ заключается в том, что она предполагает для здания класса А наличие 16 обязательных характеристик — таких, как наличие системы центрального кондиционирования, подземного паркинга, управляющей компании и оптиковолоконной связи. Таким образом, если офисный объект не будет соответствовать этим 4 критериям, но будет иметь 16 оставшихся характеристик, то по классификации МИФ здание все-таки будет причислено к категории А. Еще одним важным отличием являлось то, что по стандартам МИФ претендующий на класс А объект мог находиться и за пределами города, а в ЭКОЗ — направление и расстояние от центра города строго регламентированы.
В конце 2006 г. Московским исследовательским форумом был разработан и предложен новый вариант категоризации офисных зданий, который предполагает структуризацию на классы А, В+ и В— по 26 обязательным и факультативным параметрам. Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям, которые для включения в высококлассные группы должны отвечать всем соответству-ющим критериям. При этом допускается несоблюдение лишь одного «обязательного» и «четырех» факультативных характеристик, в обратном случае объект должен быть классифицирован как здание класса С и ниже. Поскольку офисные категоризации постоянно изменяются и совершенствуются для того, чтобы соответствовать текущему уровню и состоянию рынка недвижимости, рассмотрим ключевые оценочные критерии и подходы к их дифференцированию на примере новой актуализированной версии класси-фикации МИФ.
Так, в перечне инженерных средств офисных зданий класса А и В должны присутствовать центральные системы отопления, вентиляции, кондиционирования, высокоскоростные лифты, автоматизированные системы управления зданием, в том числе охраны объекта — системы видеонаблюдения и контроля доступа, обеспечивающие пропускной режим как вне здания, так и внутри него. Для электроснабжения предусматривается два независимых источника электроэнергии и (или) резервные системы бесперебойного питания, исходя из расчета норм, в частности, по мощности при единовременной нагрузке на 1м2.
Вместе с тем на класс объекта ощутимо влияет соответствие качества строительства (реконструкции) современным концепциям расположения и планировки внутренних помещений, техническое оснащение и наличие необходимых коммуникаций. Например, в высококачественных офисных зданиях категории А и В этажи должны обладать удобной открытой планировкой, а также глубиной, которая, как правило, составляет от 18 до 20 м. Слишком глубокий этаж без оптимальной ориентированности по сторонам света может привести к недостаточному уровню освещенности и, соответственно, к понижению категорийности. С точки зрения конструктивных особенностей, отделочных материалов и технологий офисы класса А и В характеризуются наличием или предусмотренной возможностью полноценной установки фальшполов, высококлассных стеклопакетов, допустимой нагрузкой на полы не менее 400 кг/м2. Высота от пола до потолка в чистовой отделке должна составлять 2,7-2,9 м, а помещения должны быть оборудованы разводкой для телефонных, электрических и компьютерных кабелей.
Важной характеристикой является показатель потери площадей — отношение неиспользуемых площадей в составе арендуемых, которое не должно превышать 12%. Излишне масштабные лобби, лестницы, атриумы, которые оплачиваются клиентами в структуре арендной ставки, — существенный фактор снижения конкурентоспособности объекта. В связи с этим отметим предпочтительность правильной формы здания, позволяющей более рациональное размещение клиентов, а также продуманные планировочные решения. Например, чересчур объемные колонны, слишком близко расположенные к окнам, создают излишние дополнительные зоны неиспользуемого пространства.
Как правило, для рынка офисной недвижимости основополагающий критерий отнесения здания к категории А, В или С — его месторасположение. Ценность района зависит от престижности нахождения относительно делового центра и его транспортной доступности. Немаловажное значение в современных рыночных условиях для клиентов — арендаторов офисов приобретает право владения зданием и степень прозрачности структуры собственности, что также находит свое отражение в классификации. В част-ности, считается, что объект класса А обязательно должен находиться в собственности одного владельца — это дает клиенту-арендатору гарантию от неадекватных изменений арендных ставок, досрочного расторжения договора и т.д.
Ключевая составляющая комфортности для арендаторов высококачественной офисной недвижимости — это наличие и деятельность управляющей компании, результаты и технология обслуживания которой компенсируют отсутствие или недостаточный уровень параметров классификации, например качества строительных материалов. Профессиональный менеджмент зданием включает реализацию и контроль технической эксплуатации, коммунальное обслуживание, клининг, материальное и информационное обеспечения и т.д., что позволяет достичь приемлемого соотношения «цена — качество» основных и дополнительных услуг. Кроме того, классы А и В предусматривают обязательное предоставление управляющей компанией услуг связи, организацию кафе или ресторана для персонала арендаторов, наличие надземной и/или подземной парковки. Для учета обеспеченности объекта этими услугами в классификации применяются соответствующие нормы.
Форматы офисной недвижимости. Все объекты офисной недвижимости можно также разделить по форматам: офисные центры, бизнес-парки и особняки. Выделение и применение форматов позволяет структурировать, оценить и наиболее эффективно использовать особенности месторасположения зданий, их возможности позиционирования, а также предпочтения текущих и потенциальных клиентов и т.д.
Основная особенность офисных центров (бизнес-центров) — их нахождение в бизнес-зонах города. В условиях высокого спроса на помещения данного формата их создание, эксплуатация и развитие могут планироваться как в уже сформировавшемся районе, так и являться основой для формирования новой деловой зоны. При реализации проекта строительства и продвижения офисного центра, как основы нового или части перспективного для развития бизнес-инфраструктуры, необходимо провести анализ его соответствия (наличия) именно ключевым критериям месторасположения: крупная транспортная артерия города, незначительная удаленность от деловых и центральных частей города и т.д.
Бизнес-парки представляют собой единые комплексы малоэтажных зданий за чертой города, но недалеко от транспортных магистралей. Важное преимущество их расположения — меньшая стоимость земли, а значит, и возможность покупки (аренды) помещений высокого качества по ценам (ставкам) ниже, чем на аналогичные площади в традиционных деловых зонах. Клиенты бизнес-парков — это в первую очередь те компании, бизнес которых (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.д.) не требует пребывания в престижном центре города. Наряду с этим существует понятие «технопарк» — комплекс объектов коммерческой недвижимости, ориентированный на технологические предприятия. В нем, кроме офисов, предусматривается наличие жилых зданий для проживания сотрудников компаний-арендаторов, гостиниц» парковок, промышленных площадей, на которых можно разместить соответствующие специализаций технопарка производственные мощности.
Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере использовать стремление покупателей и арендаторов к персональным офисным объектам и реализации в них своей корпоративной индивидуализации. Клиенты могут занять отдельное небольшое здание, разместить на нем свой логотип, оформить в едином своем корпоративном стиле, что невозможно в офис-центрах, где расположены различные компании и ни у одной из них нет преимущественных прав на общие площади и фасад. В этой связи целесообразно применение стратегии фокусирования на потребностях клиентов — отраслевых профилях, наиболее перспективных с точки зрения финансовых возможностей и платежеспособности.
Особняк — наиболее элитный формат офисов, Как правило, это небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 м2, с высотой не более 5 этажей, расположенное в историческом районе и выполненное в архитектурных традициях прошлых столетий. Например, в современной России как офисные комплексы широко используются и приносят доход исторически ценные здания, которые до Октябрьской революции были жилыми домами.
В основном рынок особняков как сегмент офисной недвижимости очень мал и специфичен, является рынком «покупателя», поскольку объекты особ-някового фонда рассматриваются в первую очередь в качестве корпаративных резиденций крупных компаний. Проекты их строительства и реконструкции осуществляются под конкретного клиента вследствие относительно высоких капитальных затрат, обусловленных действующим законодательством в сфере охраны памятников истории и архитектуры, ог-раничением строительства площадок в центральной части города.
В.В. Иванов, О.К. Хан
Из книги: УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ