Классы и форматы офисной недвижимости

В конце 2006 г. Московским исследовательским форумом был разработан и предложен новый вариант категоризации офисных зданий, который предполагает структуризацию на классы А, В+ и В— по 26 обязательным и факультативным параметрам. Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям, которые для включения в высококлассные группы должны отвечать всем соответству-ющим критериям. При этом допускается несоблюдение лишь одного «обязательного» и «четырех» факультативных характеристик, в обратном случае объект должен быть классифицирован как здание класса С и ниже. Поскольку офисные категоризации постоянно изменяются и совершенствуются для того, чтобы соответствовать текущему уровню и состоянию рынка недвижимости, рассмотрим ключевые оценочные критерии и подходы к их дифференцированию на примере новой актуализированной версии класси-фикации МИФ.
Так, в перечне инженерных средств офисных зданий класса А и В должны присутствовать центральные системы отопления, вентиляции, кондиционирования, высокоскоростные лифты, автоматизированные системы управления зданием, в том числе охраны объекта — системы видеонаблюдения и контроля доступа, обеспечивающие пропускной режим как вне здания, так и внутри него. Для электроснабжения предусматривается два независимых источника электроэнергии и (или) резервные системы бесперебойного питания, исходя из расчета норм, в частности, по мощности при единовременной нагрузке на 1м2.

Вместе с тем на класс объекта ощутимо влияет соответствие качества строительства (реконструкции) современным концепциям расположения и планировки внутренних помещений, техническое оснащение и наличие необходимых коммуникаций. Например, в высококачественных офисных зданиях категории А и В этажи должны обладать удобной открытой планировкой, а также глубиной, которая, как правило, составляет от 18 до 20 м. Слишком глубокий этаж без оптимальной ориентированности по сторонам света может привести к недостаточному уровню освещенности и, соответственно, к понижению категорийности. С точки зрения конструктивных особенностей, отделочных материалов и технологий офисы класса А и В характеризуются наличием или предусмотренной возможностью полноценной установки фальшполов, высококлассных стеклопакетов, допустимой нагрузкой на полы не менее 400 кг/м2. Высота от пола до потолка в чистовой отделке должна составлять 2,7-2,9 м, а помещения должны быть оборудованы разводкой для телефонных, электрических и компьютерных кабелей.

Важной характеристикой является показатель потери площадей — отношение неиспользуемых площадей в составе арендуемых, которое не должно превышать 12%. Излишне масштабные лобби, лестницы, атриумы, которые оплачиваются клиентами в структуре арендной ставки, — существенный фактор снижения конкурентоспособности объекта. В связи с этим отметим предпочтительность правильной формы здания, позволяющей более рациональное размещение клиентов, а также продуманные планировочные решения. Например, чересчур объемные колонны, слишком близко расположенные к окнам, создают излишние дополнительные зоны неиспользуемого пространства.

Как правило, для рынка офисной недвижимости основополагающий критерий отнесения здания к категории А, В или С — его месторасположение. Ценность района зависит от престижности нахождения относительно делового центра и его транспортной доступности. Немаловажное значение в современных рыночных условиях для клиентов — арендаторов офисов приобретает право владения зданием и степень прозрачности структуры собственности, что также находит свое отражение в классификации. В част-ности, считается, что объект класса А обязательно должен находиться в собственности одного владельца — это дает клиенту-арендатору гарантию от неадекватных изменений арендных ставок, досрочного расторжения договора и т.д.