Городская жилая недвижимость. В классификации объекта жилой недвижимости предлагается ориентироваться на такие схемы структуризации, которые в обязательном порядке учитывают особенности его месторасположения (страна, регион, район и т.д.), а также типы помещений (квартира, дом и т.д.). Это обусловлено отсутствием единых подходов и стандартов, унифицированных как с точки зрения терминов, так и ключевых критериев категоризации из-за многообразия жилых объектов. Вследствие этого участнику рынка недвижимости целесообразно составлять такую классификацию, которая позволит ему проводить сравнительный анализ показателей рынка и рассматриваемого объекта для подготовки, принятия и реализации управленческих решений.
В случае востребованности участниками рынка, в частности для применения фокусированных стратегий или дифференцированного ценообразования, может быть использована дополнительная структуризация вышеуказанных категорий жилья. Как правило, основой для выделения является местонахождение объекта: чем он удаленнее от центра города, тем ниже его класс. Дополнительные отличительные черты высшего класса от других могут заключаться в окружении и социальной однородности, виде строительства, использованных материалах, архитектурных и инженерных решениях: чем выше позиционируется объект, тем более жесткие требования предъявляются к нему со стороны текущих и потенциальных клиентов.Более того, в силу специфики элитного жилья по мере развития рынка недвижимости даже внутри класса может понадобиться выделение дополнительных подклассов, а при их определении необходимо учесть самые притязательные требования наиболее взыскательных и платежеспособных клиентов, например наличие безупречного вида из окон, современных объемно-планировочных решений, правильных пропорций квартир и насыщения ими дома. Отдельный подкласс могут образовывать дома категории «люкс» с количеством квартир не выше 30, из которых дополнительно можно выделить группу клубных особняков — не более 10 квартир.
Отметим, что категории жилья могут быть детализированы для позиционирования также в более дешевом ценовом сегменте, например, в случае определения значений критериев для элитных объектов подкласса А—, которые от класса А могут отличаться использованными для строительства и отделки материалами, инженерными коммуникациями, системами и оборудованием менее престижных фирм-производителей, большим количеством квартир и т.д. Кроме того, применение подкласса А— позволяет идентифицировать дома, которые в свое время были основой класса А, но со временем перестали соответствовать некоторым, но не ключевым, характеристикам элитного жилья.
Жилье повышенной комфортности — бизнес-класса — предназначено для покупателей и арендаторов со средним уровнем доходов (среднего класса). как правило, это построенные по индивидуальным проектам многоквартирные дома с количеством квартир более 50 (в новых объектах количество квартир доходит до 500). Жилые объекты данной группы также должны иметь современный архитектурный облик, находиться в центре или на площадке с некоторыми незначительными проблемами, в традиционно престижном, но нецентральном районе. В условиях недостатка земельных участков под застройку возможны успешное создание и развитие жилья бизнес-класса и на значительном отдалении их от центра. Таким образом, подобные объекты могут быть размещены в различных районах, за исключением мест массового строительства жилья эконом-класса.
Объекты российского рынка недвижимости типового жилья (стандарт, эконом-класса) обладают следующими особенностями: расположение в любом городском районе, соответствие архитектурно-планировочных решений современным строительным нормам и правилам. Применительно к такому жилью широко распространены классификации, учитывающие различия в общей площади, материале наружных стен (кирпично-монолитные, кирпичные, панельные), количестве комнат (одно-, двух, трехкомнатные и т.д.).
Дифференциация жилья по использованным строительным материалам позволяет сгруппировать объекты по сходным технико-эксплуатационным и экономическим параметрам. Например, современные панельные дома, в отличие от старой «панели», по своим потребительским характеристикам не только не уступают кирпичным и монолитным, но могут превосходить их. Оценка наличия современных технологий утепления наружных стен и межэтажных перекрытий дает возможность при проведении маркетинговых исследований учесть возможные недостатки панельных домов: высокую слышимость по вертикали и диагонали, распространяемость запахов, плохую теплопроводность, низкие потолки, неудобную планировку, систему открытых лоджий, используемых не по целевому назначению.
Рынок жилой загородной недвижимости. Разработка классификации загородного жилья сложна, поскольку объекты недвижимости являются индивидуализированными, обладают большим количеством характеристик. Последние могут быть критерием стандартизации, в то время как их разделение должно быть простым и удобным в практическом применении всеми заинтересованными участниками рынка. С учетом этого предлагается использовать подход, при котором класс объекта определяется характеристиками его составных частей:
- района размещения поселения — совокупности земельной территории, населенных пунктов, инфраструктуры и окружающей среды, обособленных географическими, историческими, качественными, природными факторами и образующих единую, отчасти замкнутую систему;
- поселка, в котором расположен земельный участок, — как единого централизованно застроенного (эксплуатируемого) комплекса зданий, сооружений и прочих улучшений, или места — территории, образующей обособленную совокупность объектов застройки;
- земельного участка, на котором находится (или будет построен) дом, и самого дома.
Отметим, что каждая из перечисленных составляющих обладает собственными признаками, которые могут не зависеть от параметров остальных трех. Вследствие этого классификация загородной недвижимости предполагает наличие не одного указателя (А, В, С и т.д.), а четырех — по числу оцениваемых элементов, например — ВВСВ, где первый характеризует район, второй — поселок, третий — участок, четвертый — дом.
Предусмотрено отдельное выделение класса T для сблокированных домов (таунхаусов) и поселков с плотно примыкающими друг к другу домами, а земельные участки, на которых они расположены, имеют малый размер и явно не выделены. Универсальность данной категоризации заключается в возможности оценки класса незастроенного участка посредством пересмотра числа индексов: их становится не четыре, а три: район, поселок/место, участок.
Район рассматривается в первую очередь с точки зрения удаленности от города, социальной обстановки и природной среды, транспортной доступности — покрытия магистралей и дорог внутри района, их освещенности в ночное время, отсутствия пробок. Для класса А и В, например, окружение предполагает нахождение поселков только аналогичного класса и отсутствие источников загрязнения экологии. Качество инфраструктуры определяется развитостью социально-бытовой сферы как в самом районе, так и в непосредственной близости в радиусе 5-7 км.
При классификации поселков (места) учитываются их уровень безопасноти, квалификация сотрудников ЧОП, степень технической оснащенности и т.д. Также дополнительно детализируются различия в обустроенности и комфортности проживания — наличие продовольственных магазинов, мини-маркетов, школы, прачечной и т.д., которые рассматриваются применительно к непосредственно прилегающей к поселку территории в радиусе 1—2 км. Отметим, что для оценки класса поселка целесообразно использовать показатели плотности застройки: отношение площадей домов к общей площади земельных участков и средней этажности высоты) возведенных жилых объектов. Поселениям более высокого класса присуща, как правило, относительно низкая плотность, поэтому удельная стоимость коттеджей в них выше, чем, например, в плотно застроенных таунхаусах.
Для высококачественного загородного поселения характерно соответствие единой архитектурной концепции, когда в общую картину вписываются все объекты — от жилых и подсобных помещений до здания контрольно-пропускного пункта на окраине. Участие известного архитектора и качественный авторский надзор в строительстве существенно влияют на соотношение «архитектурный дизайн — качество», которое из-за необходимости дополнительных затрат полностью отсутствует или редко встречается в недорогом жилье.
Классификация участка загородного объекта жилой недвижимости основана на структуризации параметров площади, ландшафта и назначения. Высококлассные участки, например в Центральной части России, должны быть большой площади, с нормальной влажностью почвы. Кроме того, для классов А и В функциональное назначение должно предусматривать возможность строительства дома что облегчает перевод земельного участка в другую категорию и процедуру получения необходимых разрешений и согласований.
Кроме перечисленных признаков, можно выделить такие факторы, как: расположение внутри поселка, конфигурация, примыкание к лесу или наличие непосредственного выхода к водоему. Если участок расположен у въезда/выезда из поселения, что является причиной повышенного шума или прочих неудобств, то его класс будет ниже, чем в среднем по большинству участков поселка. Неблагоприятно на классе участка отражается также его неудачная конфигурация, а положительно — примыкание к озеру или лесному (парковому) массиву.
Что касается характеристик домов в классификации загородной недвижимости, то они в своей основе идентичны основным критериям оценки городского жилья: качество архитектурно-планировочных и инженерных решений, отделки и коммуникаций, наличие гаража и удобств и т.д. В современных условиях главная особенность объектов загородной недвижимости — это значимость параметров ее структуризации, что в первую очередь определяется заинтересованностью клиентов в комфортности прожи-вания, транспортной доступности, эстетичности жилья, экологии.
В.В. Иванов, О.К. Хан
Из книги: УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ